房子怎麼拆?補償標準如何定?

房子怎麼拆?補償標準如何定?

廣州市海珠區康鷺片區城中村拆違整治前的舊貌。 南都記者 張志韜 攝(資料圖)

南都訊《廣州市城中村改造條例》(以下簡稱《條例》)於2023年12月28日經廣州市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議表決通過,2024年3月29日經廣東省第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議批准,將於2024年5月1日起施行。

《條例》作爲全國首部城中村改造專項地方性法規,首次通過地方立法將政府主導、依法徵收的城中村改造全過程納入法治軌道。日前,廣州市人大常委會法工委負責人接受南都採訪,圍繞“集體土地怎麼收”“房子怎麼拆”“補償標準怎麼定”“產業怎麼辦”“村民合法權益如何保障”“糾紛怎麼解”等重點問題進行解讀。

城中村改造應實現六大目標

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南都:城中村改造有哪幾種方式?實現什麼目標?

廣州市人大常委會法工委負責人(下稱“法工委負責人”):《條例》明確規定,城中村改造包括三種方式:拆除新建、拆整結合和整治提升。

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拆除新建,是指除法律、法規明確需要保留的以外,拆除全部或者大部分城中村原有建築物、構築物及其他地上附着物,並按照城市標準規劃、重新建設和管理的全面改造。

整治提升,是指對不具備拆除新建條件的城中村,在維持現狀建設格局基本不變的前提下,按照文明城市標準進行建築局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共服務設施和基礎設施的微改造。拆整結合則是前兩者相結合的混合改造。

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《條例》明確要求,城中村改造應當增進社會公共利益,實現六大目標:加強基礎設施和公共設施建設,消除公共衛生和城市安全風險隱患;提升居住品質,改善居住條件和生態環境;加強歷史文化保護,塑造城市特色風貌;促進產業轉型升級,推動新舊動能轉換;高效綜合利用土地資源,提高土地利用效率;夯實基層治理基礎,提高社會綜合治理水平。

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徵收補償一律按公佈的標準公開執行

南都:《條例》圍繞“集體土地怎麼收”作了哪些針對性規定?

法工委負責人:針對集體土地徵收、收回集體土地使用權的程序要求,《條例》作出規範:一是完善集體土地徵收程序。《條例》規定,徵地補償安置方案應當包括徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償方式和標準、安置對象、安置方式、社會保障等內容;涉及其他利害關係人的,還應當明確其相關合法權益。依法擬定的徵地補償安置方案,應當依照法律、法規有關規定進行公告,聽取被徵收土地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見。

二是明確徵收補償標準制定程序。《條例》規定,徵收集體土地的土地補償費和安置補助費補償標準,以及徵收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的補償標準由區人民政府擬定並按規定報請批准後公佈實施。

三是明確收回集體土地使用權適用條件和處理程序。《條例》規定,城中村改造項目需要收回集體土地使用權,符合法定情形的,農村集體經濟組織可以依法收回集體土地使用權。經依法批准收回集體土地使用權後,原集體土地使用權人在規定期限屆滿後拒不交回的,由負責組織實施城中村改造的區人民政府依法予以處理。

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南都:《條例》針對集體土地上“房子怎麼拆”有何具體規定?

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法工委負責人:針對房子怎麼拆,《條例》從兩個方面作出規範:一是明確村民住宅徵收補償安置的具體方式。《條例》規定,村民住宅補償安置採取復建安置、產權調換、貨幣補償等方式。

二是明確非村民房屋的徵收程序。《條例》規定,徵收集體土地涉及非村民房屋的,應當充分聽取意見並對其合法權益予以合理補償;針對不同意見,應當認真研究論證並以適當方式及時反饋處理意見。

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南都:如何公平合理地確定補償標準關乎被徵地村民的切身利益,《條例》圍繞“補償標準怎麼定”作了哪些規定?

法工委負責人:針對補償標準怎麼定,《條例》作了規範:一是明確村民住宅徵收補償標準。《條例》規定,徵收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的補償標準由區人民政府擬定並按規定報請批准後公佈實施。

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二是對非村民房屋徵收補償作出指引規範。《條例》規定,徵收集體土地涉及非村民房屋的,具體補償方式和標準由區人民政府擬定並報市人民政府批准同意。

三是嚴格執行批准公佈的徵收補償標準。《條例》規定,徵收補償一律按照經依法依規批准公佈的標準公開執行,任何單位和個人不得以任何方式提高、降低或者另行補償。

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南都:廣州有一大批自發形成或者培育多年的產業型城中村,《條例》圍繞“產業怎麼辦”作了哪些規定?

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法工委負責人:針對產業怎麼辦,《條例》規定,在摸清城中村產業情況的基礎上,統籌產業規劃和產業發展需求,堅持就地改造和異地遷移相結合,合理安排產業轉移承接園區,有序疏解城中村集聚產業。

同時,按照合理佈局、區域平衡的原則,保障產業用地需求或者配置一定比例的產業用房。在保障小微企業和個體戶的創業需求方面,《條例》還規定,區人民政府可以根據改造項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級,提供一定規模比例的低成本創業空間,並在用能、用水、排污權等方面實行差別化配置。

補償方案異議“過半數”應開聽證會

南都:在改造意願徵詢通過比例、確定徵地補償安置方案等村民合法權益保障方面,《條例》有哪些剛性規定?

法工委負責人:堅持以人民爲中心,注重村民合法權益保障,維護村民根本利益,是城中村改造立法貫穿始終的宗旨和要求,《條例》從以下三個方面健全村民合法權益保障機制:一是明確改造意願徵詢通過比例要求。《條例》規定,拆除新建類城中村改造應當經改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八週歲以上村民同意。

二是明確過半數被徵地的農村集體經濟組織成員對徵地補償安置方案有異議的,應當組織召開聽證會。《條例》規定,徵地補償安置方案應當依照法律、法規有關規定進行公告,聽取被徵收土地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見;針對不同意見,區人民政府應當認真研究論證,並以適當方式及時反饋處理意見。過半數被徵地的農村集體經濟組織成員對徵地補償安置方案有異議或者區人民政府認爲確有必要的,應當組織召開聽證會。

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三是明確將被徵地村民納入養老等社會保障體系。《條例》規定,實施拆除新建的城中村村民,依照法定程序轉爲城市居民戶口後,享受城市居民待遇,市、區人民政府應當將被徵地村民納入相應的養老等社會保障體系。

南都:針對“糾紛怎麼解”,《條例》作了哪些規定?

法工委負責人:在立法過程中,在總結涉及城中村改造訴訟案例的基礎上,立法工作專班反覆多次組織召開法院專場座談會,多次書面徵求廣東省高級人民法院、廣州鐵路運輸中級法院意見,並進行了充分溝通討論。

針對城中村改造糾紛怎麼解,《條例》作了以下規範:一是明確了個別未達成徵地補償安置協議的怎麼辦。《條例》規定,由區人民政府在徵收土地公告期限屆滿後依法及時作出徵收補償安置決定。被徵收土地的所有權人、使用權人未按照徵地補償安置協議交出土地,經催告後仍不履行的,或者在徵地補償安置決定規定的期限屆滿後不交出土地的,由區人民政府作出責令交出土地的決定。

二是明確了收回集體土地使用權經依法批准後拒不交回的怎麼辦。《條例》規定,經依法批准收回集體土地使用權後,原集體土地使用權人在規定期限屆滿後拒不交回的,由負責組織實施城中村改造的區人民政府依法予以處理。通過授權區人民政府依法予以行政處理的方式,打通鏈接行政訴訟的制度路徑,將集體土地的補償安置糾紛納入依法有序解決的法治軌道。

三是明確了集體土地徵收、收回集體土地使用權執行不了的怎麼辦。針對集體土地徵收,《條例》規定,拒不交出土地的,申請人民法院按照國家有關規定強制執行。人民法院強制執行時,區人民政府應當予以支持協助。針對收回集體土地使用權,《條例》規定,經處理仍無法收回的,申請人民法院按照國家有關規定強制執行。人民法院強制執行時,負責組織實施城中村改造的區人民政府應當予以支持協助。

採寫:南都記者 吳璇

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